Йордан Йорданов, Директор "Проектно и структурирано финансиране" в ДСК: Недвижимите имоти движат проектното финансиране

Профил
Йордан Йорданов е директор на отдел "Проектно и структурирано финансиране" в банка ДСК от 2004 г. Преди това четири години е член на управителния съвет на СИБанк. От 1995 до 1997 г. работи в консултантската компания "Капитал консулт" и след това в инвестиционния посредник "Булброкърс". Има магистратура по бизнес администрация и икономика на индустрията от УНСС. Говори английски, френски и руски.
Преди около 200 години започва индустриалната революция, като ключова роля в нея имат разделението на труда, илюстрирано от Адам Смит с фабриката за карфици, и стандартизацията на продукта.
Въпреки това търсенето на направени "по поръчка" продукти продължава да съществува и до днес, като финансовият сектор не прави изключение. Доказателство за това е структурираното финансиране, което придобива все по-голяма популярност в България, отбелязва Йордан Йорданов, директор "Проектно и структурно финансиране" в банка ДСК.
"Структурираното финансиране е нов вид банкова услуга на местния пазар", обяснява Йорданов. Компаниите ползват структурирани кредити най-често, когато извършват цялостно дългово преструктуриране на баланса си, придобиват други компании или подготвят мащабни нови инвестиции, посочва банкерът. В България примери за такова финансиране са БТК и "Мобилтел".
В този нов сегмент на финансовия пазар има и разнообразие, като най-популярният подвид е проектното финансиране. "Особеното при него е, че е предназначено за големи инвестиционни проекти на зелено, които изискват значителна първоначална инвестиция и дългосрочно кредитиране", посочва Йорданов. Структурата на финансирането - срокове, размер, обезпечения и др. - зависи от конкретния проект.
Според него това, че продуктът не е стандартизиран, както са традиционните корпоративни кредити, не означава задължително, че излиза по-скъпо на компаниите. Йорданов посочва, че цената на кредита има основно два компонента - както лихва, така и такси и комисиони. Лихвата зависи от риска на проекта. "Един много голям инфраструктурен проект е по-малко рисков от стартиращо малко или средно предприятие. Съответно лихвата по заемите на първия ще е по-ниска от тази на втория", твърди банкерът.
Оскъпяването обаче може да се получи заради таксите. "За да оцени един проект и да осъществи финансирането му, банката наема юридическа компания, застрахователни и технически консултанти, както и експерти в съответната индустрия. Това са фиксирани разходи и колкото е по-голям проектът, толкова по-ефективно от гледна точка на инвеститора е извършването им", казва Йорданов. И допълва, че именно заради тези разходи проектното финансиране не е подходящо за начинания, за които са необходими по-малко от 10 млн. евро банково кредитиране.
До неотдавна проектното финансиране е смятано за доста рисково, но в края на 2004 г. Standart&Poor's публикува изследване, в което показва, че този тип заеми е изложен на загуби толкова, колкото и традиционното корпоративно кредитиране. "Схемата, по която се отпуска финансирането, осигурява значителен комфорт на банките", убеден е банкерът. В повечето случаи компанията учредява специално дружество (special purpose vehicle - SPV) за целите на проекта, като активите му служат за обезпечение на заема, а бъдещите му парични потоци са източникът за обслужване на кредита. Банките предоставят около 70% от финансирането на проекта, а останалите 30% идват от акционерите.
Обикновено финансовите институции изискват първо акционерите на специалното дружество да инвестират своите 30% и чак след това отпускат кредита. Участието на банката става на траншове, които зависят от изпълнението на определени етапи от проекта.
Когато проектите са много големи, рискът е разпределен между няколко банки. Такъв е случаят с една от най-големите инвестиции в България, при които е използван този вид финансиране - изграждането на нова ТЕЦ "Марица-изток 1" от американската компания AES. Проектът е на стойност около 1.1 млрд. евро и кредитори са международни финансови институции като EBRD и Черноморската банка за търговия и развитие, агенции за експортно кредитиране като Coface и Hermes и международни корпоративни банки като BNP Paribas, Сalyon и ING, както и някои местни кредитори, сред които е и банка ДСК. "Заради диверсификация на риска в Банка ДСК не финансираме сами проекти за над 40-50 млн. евро", посочва Йорданов.
"Докато по света проектното финансиране е основно за проекти в енергетиката, инфраструктурата, телекомуникациите и добива на полезни изкопаеми, то в България между 60% и 80% от отпуснатите кредити са за недвижими имоти", обяснява Йорданов. Той уточнява, че става дума за търговски площи, офис сгради, логистични центрове, курортни селища и жилищни комплекси. Сред най-значимите проекти, финансирани от Банка ДСК, са Mall of Sofia, Mall of Plovdiv и проектът "Обзор" на Unique Developments. Според Йорданов останалите 20-40% от проектното финансиране в България отиват в енергетиката.
Йорданов е убеден, че структурираното и проектното финасиране имат бъдеще в България заради големия прилив на преки чуждестранни инвестиции.